Immobilienfonds: Rücknahme ausgesetzt – Ihre Rechte
Autorin: Anna O. Orlowa, Rechtsanwältin und Fachanwältin für Bank- und Kapitalmarktrecht · Stand: 13. Oktober 2026 · Thema: Immobilienfonds Rücknahme ausgesetzt
Ist bei Ihrem offenen Immobilienfonds die Rücknahme ausgesetzt, kommen Sie vorerst nicht an Ihr Geld. Die Fondsgesellschaft darf die Rücknahme bis zu 36 Monate verweigern (§ 257 KAGB). Danach muss sie zahlen oder den Fonds abwickeln. Ihren Verlust müssen Sie trotzdem nicht hinnehmen: Hat die Bank den Fonds als sichere Anlage empfohlen, haftet sie auf Schadensersatz.
Viele Anleger haben offene Immobilienfonds als Ersatz für Festgeld gekauft. Die Bank sprach von stabilen Mieten und geringen Schwankungen. Seit 2023 sinken jedoch die Bewertungen. Manche Fonds haben deshalb die Rücknahme ausgesetzt. Andere haben ihre Immobilien deutlich abgewertet. So verlor etwa der 2017 aufgelegte Fonds Wohnen ZBI im Jahr 2024 rund 17 Prozent an Wert. Wer jetzt Geld braucht, sitzt fest.
Immobilienfonds Rücknahme ausgesetzt: Was das rechtlich bedeutet
Ein offener Immobilienfonds muss genug Liquidität halten. Reicht sie nicht, um alle Rückgaben zu bedienen, muss die Gesellschaft die Rücknahme aussetzen. Zugleich muss sie Immobilien verkaufen, um Geld zu beschaffen. Das Gesetz gibt dafür einen festen Zeitplan vor.
- Zunächst verkauft die Gesellschaft Immobilien zu angemessenen Bedingungen.
- Nach zwölf Monaten darf sie bis zu 10 Prozent unter dem Verkehrswert verkaufen.
- Nach 24 Monaten darf der Abschlag bis zu 20 Prozent betragen.
- Nach 36 Monaten kann jeder Anleger die Auszahlung verlangen.
- Reicht das Geld dann immer noch nicht, wird der Fonds abgewickelt.
Den genauen Wortlaut finden Sie in § 257 KAGB.
Haltefrist und Kündigungsfrist: die übersehenen Hürden
Auch ohne Aussetzung sind offene Immobilienfonds kein Tagesgeld. Für Anteile gilt eine Mindesthaltefrist von 24 Monaten. Außerdem müssen Sie die Rückgabe zwölf Monate vorher unwiderruflich erklären (§ 255 KAGB). Wer das beim Kauf nicht wusste, wurde in aller Regel falsch beraten. Denn die Bank muss über diese Fristen aufklären.
Wann die Bank für Ihren Verlust haftet
Die Bank schuldet eine anlegergerechte und anlagegerechte Beratung. Sie muss also Ihre Ziele und Ihre Risikobereitschaft beachten. Zudem muss sie die Risiken des Produkts richtig darstellen. Ein Beratungsfehler liegt besonders nahe, wenn einer dieser Punkte zutrifft:
- Der Fonds wurde als sicher, festgeldähnlich oder schwankungsarm bezeichnet.
- Über die Haltefrist, die Kündigungsfrist und die mögliche Aussetzung wurde nicht aufgeklärt.
- Ein großer Teil des Vermögens floss in einen einzelnen Fonds.
- Sie brauchten das Geld absehbar, etwa für den Ruhestand oder eine Immobilie.
- Die Bank hat ihre Provision aus dem Ausgabeaufschlag verschwiegen.
Seit 2018 muss die Bank ihre Empfehlung zudem in einer Geeignetheitserklärung schriftlich begründen. Fehlt sie oder ist sie formelhaft, stärkt das Ihre Position erheblich.
Was Sie von der Bank verlangen können
Bei einem Beratungsfehler stellt die Bank Sie so, als hätten Sie den Fonds nie gekauft. Sie geben die Anteile zurück. Im Gegenzug erhalten Sie den Kaufpreis samt Ausgabeaufschlag, abzüglich der erhaltenen Ausschüttungen. Daneben kann der entgangene Zins einer sicheren Anlage hinzukommen. Das gilt auch dann, wenn die Rücknahme ausgesetzt ist. Denn der Anspruch richtet sich gegen die Bank, nicht gegen den Fonds.
Immobilienfonds Rücknahme ausgesetzt: Diese Fristen gelten
Schadensersatzansprüche verjähren in drei Jahren ab dem Ende des Jahres, in dem Sie vom Beratungsfehler erfahren (§§ 195, 199 Abs. 1 BGB). Unabhängig davon verjähren sie spätestens zehn Jahre nach dem Kauf (§ 199 Abs. 3 BGB). Ansprüche aus Käufen vor mehr als zehn Jahren sind daher in aller Regel nicht mehr durchsetzbar. Deshalb prüfen wir Fonds, die ab 2017 aufgelegt wurden. Ein Verkauf der Anteile über die Börse beendet Ihren Anspruch übrigens nicht. Er verändert aber die Berechnung des Schadens.
Immobilienfonds Rücknahme ausgesetzt: Ihre ersten Schritte
- Verkaufen Sie nicht überstürzt über die Börse. Prüfen Sie zuerst Ihre Ansprüche.
- Sammeln Sie Kaufabrechnung, Beratungsprotokoll, Geeignetheitserklärung und Kosteninformation.
- Notieren Sie, wie der Berater den Fonds beschrieben hat und wer dabei war.
- Fordern Sie fehlende Unterlagen schriftlich bei der Bank an.
- Lassen Sie die Beratung prüfen und sichern Sie die Verjährung rechtzeitig.
Häufige Fragen
Wie lange darf ein Immobilienfonds die Rücknahme aussetzen?
Bis zu 36 Monate. Danach können Anleger die Auszahlung verlangen. Reicht die Liquidität dann nicht, wird der Fonds abgewickelt.
Kann ich meine Anteile trotz Aussetzung verkaufen?
Ja, über die Börse. Dort liegen die Kurse aber oft deutlich unter dem Anteilswert. Prüfen Sie deshalb vorher Ihre Ansprüche gegen die Bank.
Haftet die Bank, wenn der Fonds an Wert verliert?
Ja, wenn sie falsch beraten hat. Das ist etwa der Fall, wenn sie den Fonds als sicher dargestellt oder Fristen und Risiken verschwiegen hat.
Was ist mit Fonds, die ich vor 2016 gekauft habe?
Ansprüche verjähren spätestens zehn Jahre nach dem Kauf. Bei älteren Käufen ist eine Durchsetzung daher in aller Regel nicht mehr möglich.
Welche Unterlagen brauche ich?
Kaufabrechnung, Depotauszüge, Beratungsprotokoll oder Geeignetheitserklärung und die Kosteninformation. Fehlende Unterlagen kann die Bank Ihnen nachreichen.
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