Mittelherkunft Immobilienkauf: Was Käufer vorlegen müssen
Autorin: Anna O. Orlowa, Rechtsanwältin und Fachanwältin für Bank- und Kapitalmarktrecht · Stand: 24. Oktober 2026 · Thema: Mittelherkunft Immobilienkauf
Der Notartermin steht, doch die Bank hält den Kaufpreis an und fragt nach der Herkunft Ihres Geldes? Dann zählt jetzt jeder Beleg. Bei der Mittelherkunft im Immobilienkauf prüfen Bank und Notar nach dem Geldwäschegesetz, ob Ihr Geld zu Ihrem Profil passt. Seit 2023 verbietet § 16a GwG zudem Barzahlungen beim Kauf. Wer die Herkunft lückenlos belegt, sichert den Termin und vermeidet Verzug.
Warum Bank und Notar die Mittelherkunft beim Immobilienkauf prüfen
Banken und Notare sind Verpflichtete nach dem Geldwäschegesetz. Deshalb müssen sie ihre Kunden kennen und Zahlungen überwachen. Immobilien gelten dabei als besonders anfällig für Geldwäsche.
Die Bank muss nach § 10 Abs. 1 Nr. 5 GwG prüfen, ob eine Transaktion zum Kundenprofil passt. Ausdrücklich gehört dazu auch die Herkunft der Vermögenswerte. Ein Kaufpreis von 800.000 Euro fällt daher auf, wenn das Konto sonst nur Gehalt zeigt.
Auch der Notar prüft. Für ihn gilt zusätzlich eine eigene Verordnung zu Meldepflichten im Immobilienbereich. Danach muss er bestimmte Auffälligkeiten melden, zum Beispiel ungewöhnliche Zahlungswege oder Beteiligte aus Risikoländern.
Die Prüfung ist also kein Misstrauen gegen Sie persönlich. Vielmehr ist sie Pflicht. Allerdings entscheidet Ihre Vorbereitung, ob sie zwei Tage oder zwei Monate dauert.
Bargeldverbot beim Immobilienkauf nach § 16a GwG
Seit 2023 dürfen Sie den Kaufpreis für eine Immobilie in Deutschland nicht mehr bar zahlen. Das gilt nach § 16a Abs. 1 GwG ebenso für Kryptowerte, Gold, Platin und Edelsteine. Erfasst ist auch der Kauf von Anteilen an einer Gesellschaft, die eine Immobilie hält.
Außerdem müssen Sie dem Notar nachweisen, wie Sie gezahlt haben. Geeignet sind vor allem Zahlungsbestätigungen der beteiligten Banken. Der Notar prüft diese Nachweise auf Schlüssigkeit.
Erst danach stellt er den Antrag auf Eintragung im Grundbuch. Fehlt der Nachweis, setzt er Ihnen eine Frist. Hat er eine Verdachtsmeldung erstattet, wartet er zudem fünf Werktage. So bestimmt es § 16a Abs. 3 GwG.
Ausnahmen gibt es nur in zwei Fällen. Entweder liegt die Gegenleistung bei höchstens 10.000 Euro. Oder die Zahlung läuft über ein Anderkonto des Notars.
Diese Belege zur Mittelherkunft beim Immobilienkauf helfen
Banken wollen eine geschlossene Kette sehen. Das heißt: Woher kam das Geld, über welche Konten lief es, und warum liegt es jetzt hier? Lücken in dieser Kette lösen Rückfragen aus.
Je nach Quelle helfen diese Unterlagen:
- Erspartes: Kontoauszüge über mehrere Jahre und Gehalts- oder Gewinnnachweise.
- Verkauf einer anderen Immobilie: Kaufvertrag und Gutschrift des Erlöses.
- Erbschaft: Erbschein oder Testament mit Eröffnungsprotokoll und Nachlassverzeichnis.
- Schenkung: Schenkungsvertrag und Kontoauszug des Schenkers.
- Unternehmensverkauf oder Ausschüttung: Kaufvertrag, Gesellschafterbeschluss und Steuerbescheid.
- Wertpapier- oder Kryptoverkauf: Depotauszüge, Abrechnungen und Transaktionshistorie.
Legen Sie die Belege geordnet und mit einer kurzen Übersicht vor. Denn ein Sachbearbeiter prüft schneller, wenn er die Summen sofort nachrechnen kann.
Was die Bank darf und was nicht
Die Bank darf Unterlagen anfordern und eine Zahlung prüfen. Hat sie einen Verdacht, muss sie ihn nach § 43 GwG melden. Danach darf sie die Zahlung nach § 46 GwG frühestens nach drei Werktagen ausführen. Das gilt nur, wenn die Behörde sie nicht untersagt.
Über eine Meldung darf die Bank Ihnen nichts sagen. Das verbietet § 47 GwG. Deshalb erhalten Sie oft nur knappe Antworten. Das ist ärgerlich, aber rechtlich vorgesehen.
Dagegen darf die Bank eine Zahlung nicht ohne Grund wochenlang liegen lassen. Eine Überweisung muss grundsätzlich bis zum Ende des folgenden Geschäftstags beim Empfänger sein. Das regelt § 675s Abs. 1 BGB. Hält die Bank ohne Rechtsgrund länger an, haftet sie nach § 280 Abs. 1 BGB für Ihren Schaden.
Kündigt die Bank anschließend Ihr Konto, muss sie bei Verbrauchern eine Frist von zwei Monaten einhalten. Das folgt aus § 675h Abs. 2 BGB.
Wenn die Zahlung hängt: Folgen für den Kaufvertrag
Der Verkäufer wartet nicht gern. Zahlen Sie nach Fälligkeit nicht, geraten Sie nach § 286 BGB in Verzug. Dann schulden Sie Verzugszinsen nach § 288 BGB.
Zudem kann der Verkäufer Ihnen eine Frist setzen. Läuft sie ab, darf er nach § 323 BGB vom Vertrag zurücktreten. Hinzu kommen Schadensersatz und Kosten der Rückabwicklung.
Deshalb gilt: Informieren Sie Verkäufer und Notar sofort schriftlich über die Prüfung. Belegen Sie, dass das Geld bereitsteht. Oft lässt sich die Fälligkeit dann einvernehmlich verschieben.
Liegt die Verzögerung allein bei der Bank, prüfen wir Ihren Regress. Denn Verzugszinsen und Mehrkosten können Sie unter Umständen von der Bank ersetzt verlangen.
Mittelherkunft beim Immobilienkauf aus dem Ausland
Kommt das Geld aus dem Ausland, prüfen Banken strenger. Das gilt besonders für Zahlungen aus Drittstaaten mit erhöhtem Risiko. Zusätzlich verlangen sie dann Belege aus dem Herkunftsland.
Achten Sie auf Übersetzungen und Apostillen. Außerdem sollten Sie Umwege über Konten Dritter vermeiden. Jede Zwischenstation verlängert die Kette, die Sie erklären müssen.
Ab Juli 2027 gilt zudem die neue EU-Geldwäscheverordnung. Was sie für Ihr Konto bedeutet, lesen Sie in unserem Beitrag zur EU-Geldwäscheverordnung 2027.
Mittelherkunft Immobilienkauf: Ihre ersten Schritte
- Stellen Sie die Herkunft des Kaufpreises vor dem Notartermin vollständig zusammen.
- Fragen Sie Ihre Bank früh, welche Unterlagen sie für die Zahlung braucht.
- Zahlen Sie nie bar und nicht in Gold oder Kryptowerten.
- Leiten Sie Geld nicht über Konten Dritter um.
- Informieren Sie Verkäufer und Notar sofort, wenn die Bank eine Zahlung anhält.
- Lassen Sie prüfen, ob die Bank die Zahlung zu Recht zurückhält.
Häufige Fragen
Welche Belege zur Mittelherkunft beim Immobilienkauf reichen?
Es reichen Unterlagen, die eine lückenlose Kette zeigen. Typisch sind Kontoauszüge, Verkaufsverträge, Erbschein oder Schenkungsvertrag. Entscheidend ist, dass die Beträge zusammenpassen.
Darf ich eine Immobilie bar bezahlen?
Nein. § 16a GwG verbietet Barzahlungen beim Immobilienkauf. Das gilt auch für Kryptowerte, Gold, Platin und Edelsteine.
Wie lange darf die Bank die Zahlung anhalten?
Nach einer Verdachtsmeldung muss die Bank grundsätzlich drei Werktage warten. Danach darf sie ausführen, wenn keine Untersagung kommt. Längere Sperren brauchen einen eigenen Rechtsgrund.
Muss die Bank mir eine Verdachtsmeldung mitteilen?
Nein. § 47 GwG verbietet ihr, Sie darüber zu informieren. Deshalb hilft oft nur der Weg über einen Anwalt.
Gilt die Prüfung der Mittelherkunft beim Immobilienkauf auch bei Schenkungen?
Ja. Gerade Geld von Eltern oder Verwandten löst häufig Rückfragen aus. Legen Sie daher Schenkungsvertrag und Kontoauszug des Schenkers vor.
Mehr zu unseren Leistungen finden Sie unter Bank- und Kapitalmarktrecht. Lesen Sie auch, was eine Verdachtsmeldung der Bank für Ihr Konto bedeutet. Den Gesetzestext finden Sie in § 16a GwG. Ihren Fall prüfen wir im Konto-Check.
Schicken Sie uns den Kaufvertrag, die Anfrage der Bank und Ihre Belege zur Herkunft des Kaufpreises.