BFH II B 87/25: Höherer Verkaufspreis kippt das Wertgutachten nicht

Autorin: Anna O. Orlowa, Rechtsanwältin und Fachanwältin für Erbrecht · Stand: 15. Oktober 2026

Mit dem Beschluss II B 87/25 vom 4. August 2026 stellt der Bundesfinanzhof klar: Ein späterer, höherer Verkaufspreis rechtfertigt es nicht, ein ordnungsgemäßes Verkehrswertgutachten für geerbte Immobilien pauschal zu verwerfen. Ein zeitnaher Kaufpreis dient nach § 198 Abs. 3 BewG nur dem Nachweis eines niedrigeren Werts. Für Familien mit mehreren Objekten verschiebt das die Reihenfolge, in der Bewertung, Einspruch und Verkauf geplant werden.

Was hat der Bundesfinanzhof in II B 87/25 entschieden?

Der Bundesfinanzhof hat ein Urteil aufgehoben, das zwei Sachverständigengutachten allein wegen eines höheren Verkaufserlöses zurückgewiesen hatte. Im Nachlass eines im Mai 2020 verstorbenen Erblassers lagen zwei gemischt genutzte Grundstücke. Der Erbe legte Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen vor, die im Ertragswertverfahren 210.000 Euro und 305.000 Euro ergaben. Das Finanzamt stellte stattdessen Grundbesitzwerte von 290.834 Euro und 405.006 Euro fest.

Im Februar 2021, rund neun Monate nach dem Erbfall, verkaufte der Erbe beide Grundstücke für zusammen 900.000 Euro.

Finanzamt und Finanzgericht Düsseldorf (Urteil vom 27.11.2025, 11 K 2562/22 BG) hielten den Kaufpreis für den sichersten Anhaltspunkt und ließen die Gutachten unberücksichtigt. Der Bundesfinanzhof sah darin eine Verletzung der Sachaufklärungspflicht und der Pflicht, das Gesamtergebnis des Verfahrens zu würdigen (§ 76 Abs. 1 Satz 1, § 96 Abs. 1 Satz 1 FGO), und verwies die Sache nach § 116 Abs. 6 FGO zurück.

Wie war die Rechtslage vorher, wie ist sie jetzt?

Vorher behandelten Finanzamt und Finanzgericht im entschiedenen Fall den stichtagsnahen Verkauf praktisch als Schlusspunkt jeder Bewertungsdiskussion, und dieselbe Argumentation begegnet uns in Einspruchsverfahren regelmäßig. Jetzt gilt: Wer ein Gutachten nach § 198 Abs. 2 BewG vorlegt, hat Anspruch darauf, dass Finanzamt und Gericht sich mit dessen Ansätzen im Einzelnen auseinandersetzen. Die folgende Übersicht stellt die aufgehobene Linie der Vorinstanz der Linie des Bundesfinanzhofs gegenüber.

Frage	Vorinstanz (aufgehoben)	BFH, II B 87/25
Späterer höherer Kaufpreis	verdrängt das Gutachten	kein Grund für eine pauschale Zurückweisung
Reichweite von § 198 Abs. 3 BewG	Kaufpreis als bester Wertmaßstab	nur Nachweis eines niedrigeren Werts, kein höherer Wert
Einzelne Schwächen im Gutachten	Gutachten insgesamt unbeachtlich	nur der unzureichend begründete Ansatz entfällt
Abschläge für Mängel und Sanierungsbedarf	nicht erörtert	Auseinandersetzung im Einzelnen erforderlich

Der Senat knüpft dabei an seine bisherige Linie an: Ein ordnungsgemäß erstelltes, plausibles Gutachten ist regelmäßig geeignet, den niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen (BFH, Urteile vom 25.04.2018, II R 47/15, und vom 16.09.2020, II R 1/18). Lücken dürfen Finanzamt und Gericht selbst schließen, soweit das ohne weiteren Sachverständigen möglich ist.

Warum betrifft das Familien mit mehreren Immobilien besonders?

Je größer der Bestand, desto häufiger fallen Erbfall, Bewertung und Verkauf einzelner Objekte in dasselbe Jahr. Jede wirtschaftliche Einheit erhält einen eigenen Grundbesitzwert, der in einem eigenen Bescheid festgestellt wird. Wer fünf oder zehn Objekte erbt, führt also nicht eine Bewertungsdiskussion, sondern mehrere, und verkauft häufig einzelne Häuser, um die Erbschaftsteuer für den Rest zu finanzieren.

Gerade dieser Liquiditätsverkauf war bisher das Einfallstor. Erzielte ein Objekt einen guten Preis, nutzte das Finanzamt ihn gern als Argument gegen das Gutachten. Der Beschluss nimmt diesem Argument die Pauschalität. In unserer Beratung sehen wir außerdem, dass Mängel und Sanierungsbedarf am Todestag selten sauber dokumentiert sind; genau dort setzt der Senat an, wenn er die Auseinandersetzung mit den Abschlägen des Sachverständigen verlangt.

Welche Entscheidungen sollten Erben jetzt in welcher Reihenfolge treffen?

Die richtige Reihenfolge lautet: Zustand am Todestag sichern, Gutachten auf diesen Stichtag einholen, Feststellungsbescheide fristgerecht angreifen und erst dann über Verkäufe entscheiden. Daraus ergibt sich für jedes einzelne Objekt eine eigene Entscheidung.

Erstens: Lassen Sie Bausubstanz, Mietverhältnisse und Sanierungsbedarf so dokumentieren, wie sie am Bewertungsstichtag bestanden. Fotos, Mieterlisten und Angebote von Handwerkern aus dieser Zeit tragen ein Gutachten später besser als jede nachträgliche Schätzung. Zweitens: Beauftragen Sie für jedes Objekt, dessen typisierter Wert erkennbar über dem Markt liegt, einen Sachverständigen mit der Qualifikation, die § 198 Abs. 2 BewG verlangt, also den Gutachterausschuss oder einen bestellten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Gutachter.

Drittens: Prüfen Sie jeden Feststellungsbescheid gesondert. Der Einspruch ist innerhalb eines Monats einzulegen (§ 355 Abs. 1 AO), und Einwände gegen den Wert gehören in das Verfahren über die Feststellung, nicht erst in das über die Erbschaftsteuer.

Viertens: Planen Sie Verkäufe mit Blick auf § 198 Abs. 3 BewG. Ein Kaufpreis aus den zwölf Monaten vor oder nach dem Bewertungsstichtag kann einen niedrigeren Wert belegen, wenn sich die maßgeblichen Verhältnisse nicht geändert haben; einen höheren Wert begründet er nach dem Beschluss nicht.

Gilt der Beschluss auch für Schenkungen zu Lebzeiten?

Ja, denn Erbschaft- und Schenkungsteuer bewerten Grundbesitz nach denselben Vorschriften, und § 198 BewG unterscheidet nicht zwischen Erbfall und Schenkung. Maßgeblich ist dann der Tag der Ausführung der Schenkung. Wer einem Kind ein vermietetes Objekt überträgt und dessen typisierter Wert über dem Markt liegt, kann den niedrigeren gemeinen Wert ebenso durch ein Gutachten belegen wie ein Erbe.

Gerade bei Übertragungen innerhalb der Familie wird ein Objekt häufig kurze Zeit später weiterverkauft, etwa weil das Kind eine Finanzierung ablösen oder in ein anderes Objekt investieren will. Auch dann gilt: Der Erlös aus diesem Verkauf kann einen niedrigeren Wert belegen, einen höheren aber nicht an die Stelle des festgestellten Grundbesitzwerts setzen. Wer eine solche Weiterveräußerung bereits bei der Übertragung plant, sollte das Gutachten deshalb vor dem Notartermin in Auftrag geben und nicht erst, wenn das Finanzamt nachfragt.

Für Grundstücke im Vermögen einer vermögensverwaltenden Personengesellschaft bleibt der Grundbesitzwert ebenfalls der Ausgangspunkt der Bewertung. Bei Anteilen an Kapitalgesellschaften stellt sich die Frage dagegen auf einer anderen Ebene, weil dort der Anteil selbst bewertet wird. In beiden Konstellationen lohnt die Prüfung, bevor Strukturen geändert oder Anteile übertragen werden.

Welche Fragen hat der Beschluss offengelassen?

Offen bleibt, mit welchem Gewicht ein höherer Kaufpreis bei der Prüfung der Plausibilität eines Gutachtens berücksichtigt werden darf. Der Bundesfinanzhof hat nur die pauschale Zurückweisung beanstandet und die Würdigung im Einzelnen dem Finanzgericht im zweiten Rechtsgang übertragen. Ob die Gutachten am Ende tragen, ist damit nicht entschieden.

Wir rechnen deshalb damit, dass Finanzämter künftig gezielter fragen: Welche Abschläge hat der Sachverständige vorgenommen, wie hat er sie begründet, und erklären Investitionen nach dem Erbfall den Abstand zum Verkaufserlös? Ein Gutachten, das diese Fragen vorwegnimmt, ist die beste Antwort. Ein Gutachten mit pauschalen Abschlägen bleibt auch nach diesem Beschluss angreifbar.

Welche Einwände hören wir von Familien mit Immobilienvermögen?

Der häufigste Einwand lautet, der Verkauf sei ohnehin geplant, ein Gutachten deshalb überflüssig. Das Gegenteil trifft zu. Liegt der Verkaufspreis über dem Gutachten, schützt der Beschluss nur denjenigen, der überhaupt ein ordnungsgemäßes Gutachten in das Verfahren gebracht hat.

Ebenso oft hören wir: Das betrifft nur große Bestände. Die Entscheidung betraf zwei Grundstücke. Ihre wirtschaftliche Wirkung wächst allerdings mit jeder weiteren Einheit, weil sich Bewertungsdifferenzen über mehrere Bescheide addieren und die Steuer über die Stufen des § 19 ErbStG progressiv steigt. Der dritte Einwand, das lasse sich später regeln, scheitert an der Einspruchsfrist: Ist der Feststellungsbescheid bestandskräftig, ist der Wert für die Erbschaftsteuer grundsätzlich gesetzt.

Wie fügt sich die Bewertung in die übrige Nachfolgeplanung ein?

Die Bewertung ist der Hebel, an dem jede andere Steuerplanung ansetzt, denn Freibeträge und Steuersätze wirken erst auf den festgestellten Wert. Wer Immobilien zu Lebzeiten überträgt, steht vor derselben Frage auf den Tag der Schenkung; die Gestaltungsmöglichkeiten dafür beschreibt unser Beitrag zur Hausübertragung ohne Erbschaftsteuer.

Für Familien, die Immobilien in einer vermögensverwaltenden Gesellschaft oder Stiftung halten, verlagert sich die Frage auf die Bewertung der Anteile, sie verschwindet aber nicht. Einen Überblick über unsere Arbeit in Erbrecht und Vermögensnachfolge finden Sie auf der Seite Erbrecht und Vermögensnachfolge.

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Quellen: BFH, Beschluss vom 04.08.2026, II B 87/25; FG Düsseldorf, Urteil vom 27.11.2025, 11 K 2562/22 BG; BFH, Urteile vom 25.04.2018, II R 47/15, und vom 16.09.2020, II R 1/18; § 198 BewG; §§ 76, 96, 116 FGO; § 355 AO. Dieser Beitrag ersetzt keine Beratung im Einzelfall.