Haus an Kinder verkaufen: Raten ohne Zinsen
Autorin: Anna O. Orlowa, Rechtsanwältin und Fachanwältin für Erbrecht · Stand: 13. Oktober 2026 · Thema: Haus an Kinder verkaufen
Haus an Kinder verkaufen statt verschenken? Sie wollen Ihr Haus zu Lebzeiten an Ihr Kind übergeben, doch eine Schenkung kommt nicht in Frage und die Bank finanziert nicht? Dann bleibt der Verkauf innerhalb der Familie mit Ratenzahlung. Bisher drohte dabei Ärger mit dem Finanzamt, weil es in zinslosen Raten versteckte Zinsen sah und besteuerte. Mit Urteil vom 24. März 2026 (VIII R 30/24) hat der Bundesfinanzhof seine Rechtsprechung geändert: Zinslose Kaufpreisraten unter Angehörigen führen grundsätzlich weder zu Kapitalerträgen noch zu einer Schenkung. Was das für Ihre Hausübertragung bedeutet und wo die Fallen liegen, lesen Sie hier.
Kurz beantwortet: Was gilt seit dem BFH-Urteil VIII R 30/24?
- Keine fiktiven Zinsen: Verkaufen Eltern ein Grundstück an ihr Kind und stunden den Kaufpreis zinslos in Raten, entstehen bei den Eltern grundsätzlich keine steuerpflichtigen Einkünfte aus Kapitalvermögen.
- Keine Schenkung: Der Verzicht auf Zinsen ist Teil der Kaufpreisabrede. Eine bloße Liquiditätsentlastung des Kindes ist keine freigebige Zuwendung im Sinne des Schenkungsteuerrechts.
- § 12 Abs. 3 BewG greift nicht: Die typisierte Abzinsung des Bewertungsgesetzes ersetzt im Privatbereich keinen fehlenden Zins.
- Änderung der Rechtsprechung: Der BFH hat seine frühere gegenteilige Auffassung ausdrücklich aufgegeben.
Der Fall: Eltern, Tochter, keine Bankfinanzierung
Ein Ehepaar war seit mehr als zehn Jahren Eigentümer eines bebauten Grundstücks. Im April 2021 verkaufte es das Anwesen notariell an die Tochter. Eine Bank hätte der Tochter den Kaufpreis nicht finanziert. Die Eltern stundeten ihn deshalb und vereinbarten monatliche Raten ohne Zinsen, deren Höhe sich an der Leistungsfähigkeit der Tochter orientierte. Zur Sicherung bestellte die Tochter eine Grundschuld.
Das Finanzamt rechnete aus den Raten einen Zinsanteil heraus und besteuerte ihn bei den Eltern für 2021 und 2022 als Kapitalertrag. Das Finanzgericht Schleswig-Holstein gab den Eltern recht, allerdings mit der Begründung, der Zinsvorteil sei eine Schenkung an die Tochter. Der Bundesfinanzhof wies die Revision des Finanzamts zurück und korrigierte zugleich die Begründung: Es liegt weder ein Kapitalertrag noch eine Schenkung vor.
Warum das Urteil für Hausübertragungen so wichtig ist
Bisher standen Eltern vor einem Dilemma. Verlangten sie Zinsen vom eigenen Kind, belasteten sie es zusätzlich. Verzichteten sie darauf, drohte die Besteuerung eines Zinsanteils, den sie nie erhalten hatten, oder der Vorwurf einer verdeckten Schenkung. Diese Unsicherheit ist für den typischen Familienfall nun weitgehend beseitigt. Der Verkauf auf zinslose Raten wird damit zu einem echten Gestaltungswerkzeug neben Schenkung, Nießbrauch und Wohnrecht.
Schenkung oder Verkauf auf Raten: der direkte Vergleich
| Frage | Schenkung des Hauses | Verkauf zum Marktpreis auf zinslose Raten |
|---|---|---|
| Schenkungsteuer | Ja, soweit der Freibetrag von derzeit 400.000 € je Elternteil und Kind überschritten wird | Nein, nach BFH VIII R 30/24 auch nicht für den Zinsverzicht |
| Pflichtteilsergänzung der Geschwister | Ja, innerhalb von zehn Jahren mit jährlicher Abschmelzung (§ 2325 BGB) | Nein, soweit Leistung und Gegenleistung gleichwertig sind |
| Rückforderung bei Verarmung, etwa im Pflegefall | Möglich bis zehn Jahre nach der Schenkung (§§ 528, 529 BGB) | Nein, weil keine Schenkung vorliegt |
| Grunderwerbsteuer | Befreit | Befreit bei Verkauf an Kinder (§ 3 Nr. 6 GrEStG) |
| Belastung des Kindes | Keine Zahlungen | Raten nach Leistungsfähigkeit, ohne Zinsen und ohne Bank |
Der Vergleich zeigt: Wer das Haus nicht verschenken, sondern fair übergeben will, schützt mit dem Ratenkauf zugleich die übrigen Kinder vor Benachteiligung und sich selbst vor dem Zugriff des Sozialhilfeträgers auf ein verschenktes Haus.
Haus an Kinder verkaufen: die fünf Fallstricke
1. Der Kaufpreis muss stimmen. Liegt er deutlich unter dem Verkehrswert, ist der Vertrag teilweise eine Schenkung. Dann kehren alle Folgen zurück: Schenkungsteuer, Pflichtteilsergänzung und Rückforderung im Pflegefall. Lassen Sie den Wert vor der Beurkundung sauber ermitteln und dokumentieren.
2. Kaufpreisraten, keine Leibrente. Der BFH hat eine Einordnung als Leibrente abgelehnt, weil die Beteiligten Raten auf einen festen Kaufpreis vereinbart hatten. Diese Unterscheidung muss im Vertrag eindeutig sein. Eine unklare Formulierung kann zu einer völlig anderen Besteuerung führen.
3. Die Zehnjahresfrist für Spekulationsgewinne. Im entschiedenen Fall waren die Eltern seit über zehn Jahren Eigentümer. Ob und wie sich das Urteil auswirkt, wenn ein Verkauf innerhalb der Frist steuerpflichtig ist, hatte der BFH nicht zu entscheiden. Prüfen Sie diesen Punkt vor dem Notartermin.
4. Die offene Forderung bleibt Ihr Vermögen. Solange Raten ausstehen, gehört die Kaufpreisforderung den Eltern. Im Pflegefall kann der Sozialhilfeträger darauf schauen, und im Erbfall fällt sie in den Nachlass. Erben dann mehrere Kinder, steht den Geschwistern ein Anteil an der Forderung gegen das Kind zu, das im Haus wohnt. Ohne passendes Testament ist der nächste Familienstreit vorprogrammiert.
5. Ohne Sicherung kein Schutz. Im Fall des BFH sicherte eine Grundschuld die Raten. Das schützt Sie, falls Ihr Kind in finanzielle Schwierigkeiten gerät, sich scheiden lässt oder das Haus belasten will.
Häufige Fragen: Haus an Kinder verkaufen
Darf ich mein Haus an mein Kind verkaufen und auf Zinsen verzichten?
Ja. Nach dem Urteil des BFH vom 24. März 2026 (VIII R 30/24) führt eine zinslose Ratenzahlung beim Verkauf von Privatvermögen grundsätzlich weder zu Kapitalerträgen bei den Eltern noch zu einer Schenkung an das Kind.
Ist der Verkauf an mein Kind sicherer vor dem Sozialamt als eine Schenkung?
Ein Verkauf zum Marktpreis ist keine Schenkung, deshalb besteht kein Rückforderungsanspruch nach § 528 BGB. Die noch offene Kaufpreisforderung gehört aber weiter zu Ihrem Vermögen und muss in die Planung einbezogen werden.
Können meine anderen Kinder später einen Pflichtteil aus dem Haus verlangen?
Bei einem gleichwertigen Kaufpreis entsteht kein Pflichtteilsergänzungsanspruch. Die offene Ratenforderung gehört im Erbfall jedoch zum Nachlass und erhöht den Pflichtteil. Das lässt sich durch ein abgestimmtes Testament steuern.
Muss beim Verkauf an Kinder Grunderwerbsteuer gezahlt werden?
Nein. Der Erwerb durch Abkömmlinge ist nach § 3 Nr. 6 GrEStG von der Grunderwerbsteuer befreit. Notar- und Grundbuchkosten fallen dennoch an.
Haus an Kinder verkaufen: Ihre nächsten Schritte
- Lassen Sie den Verkehrswert Ihres Hauses ermitteln, bevor Sie über den Preis sprechen.
- Legen Sie fest, welche Rate Ihr Kind dauerhaft tragen kann, und rechnen Sie die Laufzeit durch.
- Klären Sie, ob Ihr Verkauf innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist liegt.
- Planen Sie die Sicherung durch Grundschuld und gegebenenfalls ein Rücktrittsrecht.
- Passen Sie Ihr Testament an, damit die offene Forderung im Erbfall keinen Streit unter den Geschwistern auslöst.
Einen Überblick über alle Wege der Vermögensübertragung finden Sie auf unserer Seite Erbrecht und Vermögensnachfolge. Wie Sie Ihr Haus zusätzlich gegen Pflegekosten absichern, lesen Sie im Beitrag Immobilie im Pflegefall schützen. Geht es um größeres Vermögen, Familienstiftung oder Holding, finden Sie die Strategien unter Vermögensschutz.
Wer sein Haus an Kinder verkaufen will, findet die Entscheidungen des Bundesfinanzhofs im Volltext auf bundesfinanzhof.de.
Lassen Sie Ihren Übergabevertrag prüfen, bevor Sie zum Notar gehen
Ein Fehler im Kaufvertrag mit dem eigenen Kind lässt sich nach der Beurkundung kaum noch korrigieren. Wir prüfen Kaufpreis, Ratenvereinbarung, Sicherung und Testament als Gesamtpaket und sagen Ihnen klar, ob Verkauf, Schenkung mit Nießbrauch oder eine Kombination für Ihre Familie der richtige Weg ist.
So gehen Sie jetzt vor: Schreiben Sie uns in zwei Sätzen, welches Haus Sie an wen übertragen möchten, und senden Sie uns den Vertragsentwurf, falls schon vorhanden. Am schnellsten geht es über den Nachfolge-Check: Sie schildern Ihr Vorhaben in wenigen Minuten, wir melden uns mit einer ersten Einschätzung.
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Quelle: BFH, Urteil vom 24.03.2026 – VIII R 30/24 (Vorinstanz: FG Schleswig-Holstein). Dieser Beitrag ersetzt keine Beratung im Einzelfall.