Notaranderkonto: Wenn der Notar nicht auszahlt
Autorin: Anna O. Orlowa, Rechtsanwältin und Fachanwältin für Bank- und Kapitalmarktrecht · Stand: 2. November 2026 · Thema: Notaranderkonto
Der Kaufpreis liegt auf dem Notaranderkonto, doch der Notar zahlt nicht aus? Das Geld gehört weder dem Notar noch der Bank. Der Notar darf nur nach der schriftlichen Verwahrungsanweisung auszahlen (§§ 57, 58 BeurkG). Verweigert er die Auszahlung ohne Grund, ist die Beschwerde zum Landgericht möglich (§ 15 Abs. 2 BNotO). Außerdem haftet er für Ihren Schaden (§ 19 BNotO).
Notaranderkonto: Wer über das Geld bestimmt
Beim Unternehmenskauf und beim Immobilienkauf sichert das Notaranderkonto beide Seiten ab. Der Käufer zahlt ein. Der Verkäufer erhält das Geld dagegen erst, wenn alle vereinbarten Bedingungen erfüllt sind.
Kontoinhaber ist der Notar. Er führt das Konto als Sonderkonto für fremdes Geld bei einer Bank im Inland (§ 58 Abs. 1 und 2 BeurkG). Für jede Verwahrungsmasse gibt es zudem ein eigenes Konto.
Verfügen darf nur der Notar selbst oder sein Vertreter (§ 58 Abs. 3 BeurkG). Die Bank führt deshalb nur seine Aufträge aus. Ein Anruf des Verkäufers bei der Bank hilft also nicht weiter.
Maßgeblich ist allein die Verwahrungsanweisung. Sie muss schriftlich vorliegen. Außerdem regelt sie Empfänger, Bedingungen und Zeitpunkt der Auszahlung (§ 57 Abs. 2 und 4 BeurkG).
Warum der Notar die Auszahlung stoppt
In der Praxis gibt es vier typische Gründe.
Erstens fehlt eine Auszahlungsvoraussetzung. Beim Share Deal sind das etwa die Freigabe der Fusionskontrolle, die Löschung von Sicherheiten oder die Ablösebestätigung der finanzierenden Bank.
Zweitens widerruft eine Partei ihre Anweisung. Haben mehrere Beteiligte gemeinsam angewiesen, zählt der Widerruf jedoch grundsätzlich nur, wenn alle ihn erklären (§ 60 Abs. 2 BeurkG).
Drittens sieht der Notar Anhaltspunkte für unredliche Zwecke (§ 61 Nr. 1 BeurkG). Dazu gehören zum Beispiel Zweifel an der Herkunft der Mittel.
Viertens droht einem Beteiligten durch die Auszahlung erkennbar ein Schaden, der sich nicht wiedergutmachen lässt (§ 61 Nr. 2 BeurkG).
Einseitiger Widerruf beim Notaranderkonto
Häufig behauptet der Käufer nach dem Vollzug, der Vertrag sei unwirksam. Oder er tritt wegen einer verletzten Garantie zurück. Dann widerruft er seine Anweisung allein.
Stützt er den Widerruf auf die Unwirksamkeit oder Rückabwicklung des Vertrags, soll der Notar zunächst nicht auszahlen (§ 60 Abs. 3 BeurkG). Außerdem muss er alle Beteiligten informieren.
Der Widerruf wird allerdings unbeachtlich, wenn der Käufer nicht fristgerecht ein Gerichtsverfahren nachweist. Die Frist setzt der Notar.
Für den Verkäufer heißt das: Er muss diese Frist genau im Blick behalten. Läuft sie ohne Nachweis ab, darf der Notar wieder auszahlen.
Die Verwahrungsanweisung kann dazu jedoch eigene Regeln treffen (§ 60 Abs. 4 BeurkG). Deshalb lohnt sich zuerst ein Blick in den Vertrag.
Notaranderkonto und Geldwäscheverdacht
Notare prüfen die Herkunft von Geldern heute deutlich strenger. Kommt Geld von unbekannten Dritten oder aus dem Ausland, fragen sie nach.
Bei hinreichenden Anhaltspunkten muss der Notar die Auszahlung zurückhalten (§ 61 Nr. 1 BeurkG). Ein bloßes Bauchgefühl reicht dafür allerdings nicht. Vielmehr braucht es konkrete Tatsachen.
In dieser Lage hilft daher nur Transparenz. Legen Sie Kontoauszüge, Verträge und Nachweise vollständig vor. Welche Belege überzeugen, zeigt unser Beitrag zur Mittelherkunft beim Immobilienkauf.
Hat die Bank zusätzlich eine Meldung erstattet, gelten weitere Regeln. Mehr dazu lesen Sie im Beitrag zur Verdachtsmeldung der Bank.
Notaranderkonto: Auszahlung per Beschwerde erzwingen
Verweigert der Notar die Auszahlung, verweigert er eine Amtstätigkeit. Dagegen gibt es die Beschwerde nach § 15 Abs. 2 BNotO.
Zuständig ist eine Zivilkammer des Landgerichts am Amtssitz des Notars. Das Verfahren richtet sich dabei nach dem FamFG.
Das Gericht prüft, ob die Voraussetzungen der Auszahlung vorliegen. Dann weist es den Notar gegebenenfalls an, das Geld freizugeben.
Bei einem Streit über den Vertrag selbst hilft die Beschwerde dagegen oft nicht. In diesem Fall klagt der Verkäufer gegen den Käufer auf Zustimmung zur Auszahlung. Mit Rechtskraft des Urteils gilt die Zustimmung als erteilt (§ 894 ZPO).
Haftung des Notars beim Notaranderkonto
Zahlt der Notar zu früh oder an den Falschen aus, haftet er nach § 19 Abs. 1 BNotO. Das gilt ebenso, wenn er die Auszahlung schuldhaft verzögert.
Bei der Verwahrung gilt außerdem eine Besonderheit. Gegenüber seinen Auftraggebern kann der Notar Sie bei Fahrlässigkeit nicht auf andere Schuldner verweisen. Denn die Ausnahme gilt für Verwahrungsgeschäfte nach § 23 BNotO nicht.
Zum Schaden zählen zum Beispiel Zinsverluste, geplatzte Anschlussgeschäfte oder Vertragsstrafen.
Allerdings müssen Sie zuerst die möglichen Rechtsmittel nutzen. Wer die Beschwerde versäumt, riskiert sonst seinen Anspruch (§ 19 Abs. 1 BNotO in Verbindung mit § 839 Abs. 3 BGB).
Der Anspruch verjährt in drei Jahren ab dem Ende des Jahres, in dem Sie Schaden und Schädiger kennen (§§ 195, 199 Abs. 1 BGB). Spätestens gilt die Grenze von zehn Jahren ab Entstehung (§ 199 Abs. 3 BGB).
Welche Rolle die kontoführende Bank spielt
Die kontoführende Bank ist nur Zahlstelle. Sie prüft deshalb nicht, ob der Kaufvertrag erfüllt ist.
Pfänden Gläubiger eines Beteiligten, greifen sie nicht direkt auf das Konto zu. Stattdessen pfänden sie den Auszahlungsanspruch gegen den Notar.
Beim Unternehmenskauf verlangt die finanzierende Bank des Verkäufers oft Ablösebeträge direkt aus dem Kaufpreis. Prüfen Sie diese Beträge daher genau, bevor Sie zustimmen.
Kredite werden zudem häufig durch den Verkauf selbst fällig. Wie solche Klauseln wirken, zeigt unser Beitrag zur Change-of-Control-Klausel.
Notaranderkonto: Ihre ersten Schritte
- Fordern Sie vom Notar eine schriftliche Begründung für die Zurückhaltung an.
- Gleichen Sie diese Begründung mit der Verwahrungsanweisung ab.
- Reichen Sie fehlende Nachweise und Erklärungen vollständig nach.
- Notieren Sie jede Frist, die der Notar nach § 60 Abs. 3 BeurkG setzt.
- Prüfen Sie dann die Beschwerde oder eine Klage gegen die Gegenseite.
- Sichern Sie Belege für Zinsverluste und andere Schäden.
Häufige Fragen
Darf der Notar das Geld einfach festhalten?
Nein. Er darf nur aus gesetzlichen Gründen oder nach der Anweisung zurückhalten. Ansonsten muss er unverzüglich auszahlen (§ 58 Abs. 3 BeurkG).
Kann der Käufer die Auszahlung allein stoppen?
Grundsätzlich nicht. Beruft er sich jedoch auf die Unwirksamkeit des Vertrags, hält der Notar das Geld zunächst zurück. Ohne fristgerechten Nachweis eines Gerichtsverfahrens wird der Widerruf unbeachtlich.
Wer ist beim Notaranderkonto Kontoinhaber?
Der Notar. Er verwaltet das Geld jedoch nur als Treuhänder für die Beteiligten. Es gehört deshalb nicht zu seinem Vermögen.
Haftet der Notar für eine verspätete Auszahlung?
Ja, wenn er schuldhaft eine Amtspflicht verletzt (§ 19 BNotO). Ersatzfähig ist dann zum Beispiel der Zinsschaden.
Gibt es Alternativen zum Notaranderkonto?
Ja. Oft zahlt der Käufer direkt, sobald der Notar die Fälligkeit mitteilt. Denn eine Verwahrung setzt ein berechtigtes Sicherungsinteresse voraus (§ 57 Abs. 2 BeurkG).
Mehr zu unserem Bankrecht. Ihren Fall prüfen Sie zuerst im Konto-gesperrt-Check.
Schicken Sie uns den Kaufvertrag, die Verwahrungsanweisung und die Schreiben des Notars.